LERROY TOMAZ | O Direito Imobiliário é um dos temas jurídicos mais abordados aqui nesta coluna, que tem entre seus compromissos o de informar, de maneira simplificada, sobre os direitos da população. No aspecto da tributação envolvendo imóveis, por exemplo, já abordamos a incidência de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) ou Imposto Territorial Rural (ITR) em imóveis rurais localizados em áreas urbanas (clique aqui e confira), além de outros artigos sobre regularização imobiliária (saiba mais clicando aqui).
Neste texto, especificamente, trataremos de outro imposto relacionado a imóveis: o Imposto sobre a Transmissão Inter Vivos de bens Imóveis (ITIV), também chamado de Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) em algumas cidades. Como os próprios nomes sugerem, o tributo de transmissão deve ser pago quando o imóvel está sendo vendido.
O imposto, de competência municipal, deve ser pago, de acordo com a lei, pelo comprador, aquele que está adquirindo o bem. Assim como nos demais impostos, o de transmissão também possui uma alíquota, que é o percentual a ser aplicado para o cálculo do valor do tributo, sendo que as alíquotas variam entre cidades, podendo ser encontradas nos códigos tributários municipais.
O percentual da alíquota, para resultar no valor final do tributo a ser pago, deve ser aplicado sobre a base de cálculo, que, em se tratando do imposto de transmissão imobiliária, é o valor do próprio bem imóvel negociado. E é nesse ponto, da base de cálculo, que reside uma questão polêmica, já que a maioria das prefeituras não cobra o imposto com base no valor da venda, mas no chamado “valor venal”, apurado para fins de cobrança do IPTU.
Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu que o imposto de transmissão (ITIV ou ITBI) deve ser cobrado com base no valor declarado por vendedores e compradores, mesmo que seja inferior ao valor venal avaliado pela prefeitura respectiva. Assim, como o posicionamento do STJ possui efeito vinculante, deve ser observado e seguido em todo o país.
Diante desse cenário, milhares de brasileiros têm procurado a Justiça com o objetivo de reaver o valor pago a mais, a título de imposto de transmissão, sempre que o município utilizar como base de cálculo o valor venal e este for superior ao valor da venda propriamente dita. Por exemplo, se determinado imóvel, na avaliação da prefeitura municipal, vale R$150.000,00 e a alíquota do imposto for de 2%, o valor devido pelo contribuinte será de R$3.000,00.
Entretanto, se a venda do mesmo imóvel se deu, na prática, por R$100.000,00, o imposto devido, aplicada a mesma alíquota de 2%, seria de R$2.000,00, de modo que o cidadão, neste negócio hipotético, teria uma diferença de R$1.000,00 para receber de volta, o que pode acontecer através de sentença judicial. Por fim, é importante lembrar que a possibilidade existe para as vendas concretizadas nos últimos 5 anos e que, considerando a sensibilidade do assunto, é sempre importante consultar um advogado especialista para a análise do caso concreto.
Texto originalmente publicado na coluna própria do autor no jornal Pagina Revista (versão impressa), na 223ª edição, de agosto de 2023.
